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庄明耀、厦门市成达实业发展有限公司等与南中投资集团(厦门)有限公司、厦门凯必特投资有限公司等合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书

发布日期:2018/12/3 17:18:51

?  庄明耀、厦门市成达实业发展有限公司等与南中投资集团(厦门)有限公司、厦门凯必特投资有限公司等合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书

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  最高人民法院
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  民事判决书
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  (2016)最高法民终156号
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  上诉人(一审原告):庄明耀。
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  委托代理人:张勇,北京市永轩律师事务所律师。
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  被上诉人(一审被告):南中投资集团(厦门)有限公司。
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  法定代表人:陈自强,该公司执行董事。
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  委托代理人:张燕民,北京市康达律师事务所律师。
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  委托代理人:孙瑞岐,南中投资集团(厦门)有限公司员工。
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  被上诉人(一审被告):厦门凯必特投资有限公司。
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  法定代表人:蔡灿煌,该公司执行董事。
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  委托代理人:张燕民,北京市康达律师事务所律师。
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  委托代理人:许硕,北京市康达律师事务所律师。
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  一审原告:厦门市成达实业发展有限公司。
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  法定代表人:王振强,该公司董事长。
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  委托代理人:张勇,北京市永轩律师事务所律师。
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  一审原告:厦门胜达房地产有限公司。
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  法定代表人:王振强,该公司董事长。
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  委托代理人:张勇,北京市永轩律师事务所律师。
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  一审被告:北京明耀房地产开发有限公司。
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  法定代表人:庄明耀,该公司董事长。
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  上诉人庄明耀因与被上诉人南中投资集团(厦门)有限公司(以下简称南中公司)和厦门凯必特投资有限公司(以下简称凯必特公司)、一审原告厦门市成达实业发展有限公司(以下简称成达公司)和厦门胜达房地产有限公司(以下简称胜达公司)、一审被告北京明耀房地产开发有限公司(以下简称明耀公司)合资、合作开发房地产合同纠纷一案,不服北京市高级人民法院(2014)高民初字第4921号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2016年9月1日公开开庭进行了审理。上诉人庄明耀、被上诉人南中公司和凯必特公司的委托代理人张燕民、南中公司的委托代理人孙瑞岐、凯必特公司的委托代理人许硕、一审原告成达公司和胜达公司的委托代理人张勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
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  2013年7月,成达公司、胜达公司、庄明耀以凯必特公司、南中公司为被告起诉至福建省高级人民法院。凯必特公司、南中公司提出管辖异议,福建省高级人民法院于2013年10月裁定将本案移送北京市高级人民法院审理。成达公司、胜达公司、庄明耀提出上诉后,本院于2014年4月维持一审裁定。
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  成达公司、胜达公司、庄明耀一审诉称:2005年11月19日,三原告与凯必特公司、南中公司签订了合作开发房地产《协议书》(以下简称《11.19协议书》)。由于南中公司、凯必特公司根本违约,请求:1、由南中公司、凯必特公司承担违约责任;2、解除《11.19协议书》并解除三原告为南中公司、凯必特公司承担的担保义务;3、由南中公司赔偿成达公司直接损失3032.8205万元,可期待利益10000万元,合计13032.8205万元,凯必特公司承担连带责任;4、由南中公司赔偿胜达公司直接损失690.6266万元,可期待利益损失1000万元,合计1690.6266万元,凯必特公司承担连带责任;5、由南中公司赔偿庄明耀直接损失400万元,凯必特公司承担连带责任。
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  南中公司、凯必特公司答辩称:胜达公司、成达公司、庄明耀虚构事实,欺诈南中公司与其签订了《11.19协议书》,骗取南中公司向银行贷款7000万元,并为其历史不良贷款4000万元承担担保责任,给南中公司造成了经济损失。胜达公司、成达公司以及庄明耀的行为构成违约,应赔偿南中公司由此遭受的经济损失,承担相应的法律责任。南中公司、凯必特公司于2015年2月提出反诉。一审法院于2015年4月追加明耀公司为本案被告后,南中公司于2015年7月27日申请撤回反诉,凯必特公司于2015年8月4日申请撤回反诉。一审法院经审查,于2015年8月12日裁定准许南中公司及凯必特公司撤回反诉。
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  一审法院查明:
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  南中投资集团(厦门)有限公司原名称为厦门南中投资有限公司,于2009年11月26日经厦门工商行政管理局核准变更为现名称。
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  1999年1月16日,中融公司(甲方)、胜达公司(乙方)、成达公司(丙方)签订《协议书》,约定:中融公司是北京市宣武区政府隶属的房地产开发公司,拥有宣武区棉花片全部危改项目的开发经营权。三方联合投资开发建设棉花片危改区内A-5小区工程。A-5区规划用地面积约2.79公顷、规划建筑总面积约10万平方米。规划功能为:住宅、商住及商业配套,建筑周期约为2.5-3年,拟分两期建设,每期5万平方米。中融公司以项目转让及前期部分投资的形式与胜达公司和成达公司共同开发建设,三方投资组建项目合作有限公司:明耀公司。明耀公司注册资金为3750万元,中融公司注册入资750万元、胜达公司注册入资750万元、成达公司注册入资2250万元。项目公司股份比例及利润分配:中融公司占20%、胜达公司占20%、成达公司占60%,并按此股份比例承担风险和享有各自利润分配。A-5区工程建设每期的前期拆迁及启动资金为5000-6000万元,每期中融公司负责筹资1000万元、胜达公司出资1000-1500万元、成达公司出资3000-3500万元。后续建设资金由项目公司向国内外进行融资投入,中融公司继续完成工程规划设计的前期准备工作,胜达公司和成达公司二方要集中全力筹集好建设资金,组织好该工程的全部建设工作。
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  1999年8月16日,明耀公司成立。
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  2000年7月18日,中融公司出具《关于将宣武区棉花片危改区A-5项目地块土地使用权提供给明耀公司开发建设的确认函》,确认:1999年1月16日签订《协议书》的三方共同投资成立了明耀公司。中融公司于1999年7月28日在交纳了棉花片危改区第一期土地使用权出让预定金后,取得了北京市人民政府京政房地字[1999]19号“关于中融公司分期划拨宣武区菜市口国有土地使用权的批复”和京房地地划[批]字(1999)第020号《北京市城镇建设用地批准书》,第一期批准用地面积为118700平方米,在该批准用地面积中含A-5地块2.79公顷(含代征市政用地)。有鉴于此,中融公司所属的宣武区棉花片危改区A-5项目地块2.79公顷的土地开发的建设项目由明耀公司开发建设。
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  2004年8月30日,北京市国土资源局(出让方)、中融公司(受让方)签订《北京市国有土地使用权出让合同》,约定:项目名称:宣武区菜市口棉花片危改区A5地块。项目类型:商品房。宗地出让面积为16477平方米,出让宗地规划总建筑面积为57600平方米。本合同的地价款(毛地)包括土地使用权出让金、基础设施配套建设费。受让方以6324.5万元交纳该宗地地价款。本合同签订之日,受让方须向出让方支付地价款总额的20%,即1264.9万元,剩余地价款即5059.6万元自合同签订之日起60日内全部付清。在受让方付清全部地价款和履行其所承诺内容之日起30日内,出让方向受让方核发《中华人民共和国国有土地使用证》。转让土地使用权须具备下列条件:(1)付清全部地价款,取得《中华人民共和国国有土地使用证》;(2)按出让合同规定的期限和条件开发利用土地,属于房屋建设工程的,其开发建设投资不少于项目总投资额的25%;属于成片开发土地的,形成工业用地或其他建设用地条件。受让方自本合同签订之日起180日内应按批准的规划设计图纸和施工设计图纸动工施工,并于2006年6月30日前完成不少于14400平方米的工程量。受让方应在2007年12月31日前竣工。受让方超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,按土地使用权出让金的20%向出让方缴纳土地闲置费;受让方满二年未动工开发的,出让方可以无偿收回土地使用权。
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  2005年5月27日,中融公司(甲方)、胜达公司(乙方)、成达公司(丙方)签订《补充协议书》,约定:一、以中融公司名义在北京相关农行或在厦门农行设立共管账户,由胜达公司和成达公司将融取的3.4亿元分期分批打入该共管账户内,专款专用于项目建设。二、首笔7000万元融资款项专门用于土地出让合同约定的6340万元土地出让金。该7000万元必须于2005年8月下旬打入共管专户。以上事项所需费用全部由胜达公司和成达公司承担,并从专户中支付。第二笔2.2亿元融资款项在办妥土地抵押手续后及时到位,该笔款项将专门用于拆迁补偿至七通一平。第三笔5400万元融资款项专门用于土地出让金的补交,到位时间视情而定。三、胜达公司和成达公司负责协调落实金融机构同意发放贷款3.4亿元,中融公司负责为该贷款提供担保。四、胜达公司和成达公司承诺,自首笔7000万元融资款到位后,最长不超过9个月,将用于拆迁和七通一平的2.2亿元融取到位。届时若不能将融资款到位,胜达公司和成达公司承诺将按整个项目10万平方米总建筑面积,以600元/平方米的价格向中融公司支付总计6000万元的项目补偿利润。该补偿性利润在2006年6月底前分期支付完毕。五、中融公司收取全部应得利润后,不再享有主协议和本补充协议约定的A-5地块建设项目的任何权利。乙、丙方有权独立地以明耀公司的名义,将项目建设进行完毕并享有全部建设成果。胜达公司和成达公司也可引进其他合作单位进行共同开发,或将该项目的实施完全交由该合作单位独自进行开发。中融公司对此予以认可,并承诺当该项目完成至正负零时,无论该项目转让至胜达公司、成达公司指定的公司名下还是其他合作单位名下,均对项目过户承担配合义务,过户费用由胜达公司和成达公司承担。但二公司如将该项目转让其他方开发时,承诺在转让前付清中融公司所得利润6000万元,否则转让无效,中融公司不予办理任何过户手续。六、本补充协议约定的开发项目需要过户时,胜达公司和成达公司应向原融资银行另行提供有效的担保,以解除中融公司在前述第三条约定的、向金融机构提供的担保。七、中融公司在收取了全部应得利润、按约定对该项目完成了过户、并在前述担保责任解除后,其与胜达公司、成达公司之间因主协议和补充协议而发生的权利、义务均告结束。八、特别约定事项。1、鉴于协议约定项目的开发建设单位到目前为止一直是中融公司,而胜达公司和成达公司自筹或融取的资金均汇入中融公司名下,故,中融公司确认对共管账户上的该全部到账资金不享有实际所有权,并愿意就到账资金向来款单位或投资方提供担保,以保障投资方的资金不致发生权益风险。2、就前述7000万元的贷款,中融公司同意向贷款银行出具承诺函,同意银行在限定的还款期限届满而未受清偿时,由银行处置被抵押的土地使用权及地上的项目开发权;处置所得由银行优先受偿7000万元贷款本息;其次,用于确保支付中融公司应得的6000万元利润补偿;再次,用于支付贷款行盘活性债权4000万元至6000万元。所余部分属胜达公司和成达公司所得。
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  2005年11月19日,明耀公司(甲方)、胜达公司(乙方1)、成达公司(乙方2)、(乙方1、乙方2以下合称乙方)、庄明耀(丙方)、凯必特公司(丁方)、南中公司(戊方)签订《11.19协议书》,约定:
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  第一条、甲、乙、丙三方的声明和保证:一、甲、乙、丙三方对明耀公司目前状况的披露。1、明耀公司合法拥有北京“朗香公寓”项目用地及开发权,但该项目目前在中融公司名下,乙方声明并保证其与中融公司已有约定:中融公司虽持有明耀公司20%的股权,但并不能参与经营管理,也不能参与该项目收益及开利润的分成,只要明耀公司支付给中融公司该项目用地、开发权转让款及股权转让款总共合计6000万元,中融公司即将该项目过户给明耀公司或明耀公司指定的单位并将其持有的明耀公司20%的股权全部无条件转让给明耀公司的股东,至此中融公司对明耀公司不再享有任何权益,对该项目不再拥有任何权益,也不再参与分配该项目任何收益。2、本协议签订前明耀公司对外所负债务情况为:(1)为胜达公司在厦门工商银行的3000万元的借款提供连带责任担保(现已剥离至中国华融资产管理公司福州办事处);(2)为成达公司及其他公司在农业银行厦门市分行的3800万元借款提供连带责任担保;(3)为成达公司及其他公司在厦门市鹭岛农村信用合作社的6000万元的借款提供连带责任担保。二、甲、乙、丙三方对北京“朗香公寓”项目情况的披露。1、该项目用地为北京市棉花片危改区A5片地块。2、主要经济指标。3、该项目已取得政府的用地批准、计委立项、并已取得政府规划部门的选址意见书、用地规划许可证等相关审批文件。明耀公司合法拥有该项目用地及项目开发权。4、该项目取得用地所需资金预估:(1)征地拆迁费用:4000万元,明耀公司在本协议签订前已投入。(2)第一期地价款及配套费:7000万元,该款项应于近期缴交。(3)第二期地价款及配套费:5000万元,该款项来源暂未定,可在该项目地块完成拆迁后缴交。(4)征地拆迁、补偿安置费用:2.2亿元,该款项来源暂未定,预计在第一期地价款缴交后半年内到位,中融公司承诺用半年的时间以该款项包干完成该项目用地的征地拆迁、补偿安置。(5)支付给中融公司该项目用地、开发权转让款及股权转让款:6000万元。合计:4.4亿元。另,该项目建设费用预估约2.5亿元。
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  第二条、对合作开发建设“朗香公寓”项目达成如下协议:一、明耀公司股权转让的约定:明耀公司资金周转困难且无资金开发“朗香公寓”项目。凯必特公司负责促使其最大股东南中公司给予明耀公司7000万元的借款,支持明耀公司缴交第一期地价款及配套费以办理该项目土地使用权证启动该项目,并负责促成南中公司为乙方及相关公司对农业银行厦门市分行所负本息合计2000万元的欠款、对厦门市鹭岛农村信用合作社所负本息合计2000万元的欠款提供连带责任担保。本协议签订的同时,乙方将其所持有的明耀公司50%的股权转让给凯必特公司。其中乙方1以总价30万元的价格转让其拥有的15%的股权给凯必特公司,乙方2以总价70万元的价格转让其拥有的35%的股权给凯必特公司。二、明耀公司所需第一期地价款资金筹集的约定:甲、乙、丙方承诺,该项目第一期地价款及配套费仅需支付7000万元就能取得该项目土地使用权证。经凯必特公司协调,各方协商一致,由明耀公司向南中公司(戊方)借款7000万元。在乙方将其所持有的明耀公司50%的股权转让给凯必特公司并办理完成该股权转让的全部相关工商变更登记手续且明耀公司与南中公司签订借款合同后,由明耀公司直接支付至中融公司设立的项目专用账户,再由中融公司于当日支付给北京市国土资源局以缴清该项目第一期地价款、配套费及相关费用。同时,乙、丙方均同意为南中公司借款给明耀公司的7000万元及其同期银行贷款利息提供担保,并为南中公司对乙方及其相关公司所提供的担保提供反担保。
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  三、北京“朗香公寓”项目转让所得及开发利润分配的约定:(一)在缴交完上述第一期地价款及配套费后,若乙方、凯必特公司一致同意将北京“朗香公寓”项目直接转让,则:该项目转让所得款项在依次偿还南中公司的借款7000万元本金及银行贷款利息、给中融公司该项目用地、开发权转让款及股权转让款共计6000万元、南中公司担保的乙方及其相关公司对农业银行厦门市分行所负本息合计2000万元的欠款及对厦门市鹭岛农村信用合作社所负本息合计2000万元的欠款后,剩余转让所得款项按乙方占60%、凯必特公司占40%的比例分配。(二)在缴交完上述第一期地价款及配套费后,若乙方、丁方决定自行进行项目的开发、各方均同意:1、该项目有关成本的计算:(1)土地取得成本的计算:在项目利润结算和分成时,该项目的土地取得成本按政府批准的建筑面积以5000元/平方米计算,由乙方负责包干,在该额度内自负盈亏。具体包括:该项目地价款、征地费用、拆迁费用、拆除费用、安置费用、补偿费用、配套费、契税、及至该项目完成“三通一平”所发生的全部费用、银行贷款利息,并且包括支付给中融公司的该项目用地、开发权转让款及股权转让款共计6000万元,以及凯必特公司被工商核准登记为明耀公司股东之前明耀公司所发生的所有费用和成本。(2)项目建设成本的计算:除上述约定的土地取得成本之外,在凯必特公司被工商核准登记为明耀公司的股东后,该项目的建设及营销、管理、办公等其他所有费用按实际发生计算,纳入该项目的开发成本。2、关于优先使用资金的约定:该项目销售收入或项目其他收入或其他资金来源的使用,应优先依次偿还南中公司的借款7000万元及其利息、给中融公司该项目用地、开发权转让款及股权转让款共计6000万元、南中公司担保的乙方及相关公司对农业银行厦门市分行所负本息合计2000万元的欠款和对厦门市鹭岛农村信用合作社所负本息合计2000万元的欠款。上述款项均计入乙方包干的土地取得成本内,由乙方单独承担。3、该项目的合作及利润分配:(1)若明耀公司能自行筹集解决该项目开发建设的所有资金,或明耀公司只解决部分资金,剩余由乙方、凯必特公司均按同等比例的金额提供借款给明耀公司进行开发建设,则该项目利润分配按乙方占50%、凯必特公司占50%的比例分配。(2)若明耀公司开发建设该项目所需的资金均需向凯必特公司借款或明耀公司只解决部分资金,其余的资金均需向凯必特公司借款或以凯必特公司的名义贷款、或由凯必特公司提供担保或由凯必特公司联系筹集,则该项目的利润分配按乙方占30%、凯必特公司占70%的比例分配。4、乙方承诺凯必特公司所分得的款项应优先偿还其所负的债务,乙方包干土地取得成本的盈亏数额在该项目开发销售结束后再予以结算。
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  四、乙方、丙方承诺,在完成本协议项下乙方将其所持有的明耀公司50%的股权转给丁方并办妥工商变更登记手续前,明耀公司经营上存在和发生的经营或法律问题,及所发生的全部费用、成本及债务、责任等均由乙、丙方承担责任并负责清偿,并互负连带清偿责任,与凯必特公司和南中公司无涉。乙方承诺其从该项目所分得或收回的款项和利润直接先行用于偿付上述债务。
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  第四条、担保条款:1、丙方为甲、乙、丙方在本协议项下的所有责任、义务向凯必特公司和南中公司提供连带责任保证担保;乙、丙方为甲方偿还南中公司借款本息的义务和责任向南中公司提供连带责任保证担保。2、以上担保的保证期间至主债务全部履行完毕时止,且无论主合同是否有效,上述担保条款均有效。
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  2005年11月19日,明耀公司(甲方)与南中公司(乙方)签订《合同书》,约定:鉴于明耀公司在北京开发“朗香公寓”项目,需缴交7000万元用于该项目的第一期地价款、配套费及其他费用。现明耀公司向南中公司借款7000万元整,用以缴交“朗香公寓”项目的第一期地价款、配套费及其他相关费用。还款金额7000万元本金及其银行贷款利息。还款期限:只要明耀公司有项目转让收入、销售收入或其他资金来源,明耀公司应立即偿还南中公司上述借款7000万元及银行贷款利息,但明耀公司应最迟不超过本合同签订之日起两年内按本合同约定的还款金额向南中公司还清。庄明耀作为明耀公司代表在该合同中签字。
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  2005年11月21日,胜达公司(甲方)、成达公司(乙方)(甲方、乙方合称出让方)、凯必特公司(丙方、受让方)签订《关于股权转让价格的约定》,约定:一、出让方声明明耀公司对外负债为连带担保债额本金1.28亿元。二、明耀公司注册资本金为3750万元,拥有北京“朗香公寓”项目,担保的主债务人已无清偿能力,目前资金周转困难且无资金开发“朗香公寓”项目。凯必特公司负责要求并促使南中公司给予明耀公司7000万元的借款以缴交该项目第一期地价款及配套费以办理该项目土地使用权证启动该项目,并负责要求并促使南中公司为明耀公司、出让方及相关公司对农业银行厦门市分行及厦门市鹭岛农村信用合作社所负本息合计4000万元的欠款提供连带责任担保。三、鉴于本约定第一条、第二条所述,出让方和受让方在平等自愿、互惠互利的基础上,出让方和受让方均同意,甲方以总价30万元的价格转让其在明耀公司所持有的15%的股权给丙方;乙方以总价70万元的价格转让其在明耀公司所持有的35%的股权给丙方。
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  2005年11月24日,经北京市工商行政管理局行政许可,明耀公司投资人(股东)变更为胜达公司、中融公司、成达公司、凯必特公司。
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  2005年11月29日,明耀公司致函南中公司:我司与贵司于2005年11月19日签订了《协议书》,向贵司借款7000万元,现请贵司将上述借款7000万元转入凯必特公司在中国农业银行厦门市分行的账户,再由凯必特公司将上述借款转入我司。贵司将上述借款7000万元转入凯必特公司即视为我司收到贵司借款。
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  2005年11月30日,南中公司将借款7000万元支付至凯必特公司账户。同日,凯必特公司将7000万元支付至明耀公司账户。
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  2005年11月29日,厦门市鹭岛农村信用合作社(甲方)、成达公司、胜达公司、厦门象屿保税区成达进出口贸易有限公司、厦门和顺达经贸有限公司、庄明耀(共同乙方)、明耀公司(丙方)、南中公司(丁方)、凯必特公司(戊方)签订《协议书》。约定:鉴于胜达公司、成达公司与中融公司三方合作开发建设“北京宣武区菜市口棉花片危改区A-5地块”项目并组建了明耀公司。为了使项目顺利开发,银行信用社捆绑清收历史不良贷款本息,保全信用社集体信贷资产,胜达公司、成达公司与中融公司三方以新的合作方南中公司为借款主体,向甲方及厦门市农行分别借款3500万元。合计7000万元用于交纳以中融公司名义签订的《土地使用权出让合同》中规定的项目地价款及支付办理项目《国有土地使用权证》、办理追加项目土地使用权抵押担保所需的相关费用。一、一旦甲方按本协议约定发放贷款3500万元给南中公司后,本协议乙方、丙方承诺对本协议南中公司向甲方的上述3500万元的借款本息无条件承担连带清偿责任。四、一旦甲方按本协议约定发放贷款3500万元给南中公司后,南中公司对本协议第三条中乙方归还甲方历史不良贷款本息合计2000万元的事项自愿作出如下补充承诺:3500万元贷款发放后,不论南中公司在“北京宣武区菜市口棉花片危改区A-5地块”项目中合作方式和合作地位如何变化,均承诺对乙方未偿还甲方不良贷款本息合计2000万元之未偿还部分承担连带责任保证。
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  2005年11月30日,中国农业银行厦门市分行(甲方)、成达公司、胜达公司、厦门万发达贸易有限公司、厦门鹭达贸易有限公司、厦门象屿保税区成达进出口贸易有限公司、庄明耀(共同乙方)、明耀公司(丙方)、南中公司(丁方)、凯必特公司(戊方)签订《协议书》。约定鉴于:胜达公司、成达公司与中融公司三方合作开发建设“北京宣武区菜市口棉花片危改区A-5地块”项目并组建了明耀公司。为了使项目顺利开发,银行捆绑清收历史不良贷款本息,保全国有商业银行信贷资产,胜达公司、成达公司与中融公司三方以新的合作方丁方为借款主体,向甲方及厦门市鹭岛农村信用合作社分别借款人民币3500万元。合计7000万元用于交纳以中融公司名义签订的《土地使用权出让合同》中规定的项目地价款及支付办理项目《国有土地使用权证》、办理追加项目土地使用权抵押担保所需的相关费用。一、一旦甲方按本协议约定发放贷款3500万元给丁方后,本协议乙方、丙方承诺对本协议丁方向甲方的上述3500万元的借款本息无条件承担连带清偿责任。四、一旦甲方按本协议约定发放贷款3500万元给丁方后,本协议丁方对本协议第三条中乙方归还甲方历史不良贷款本息合计2000万元的事项自愿作出如下补充承诺:3500万元贷款发放后,不论丁方在“北京宣武区菜市口棉花片危改区A-5地块”项目中合作方式和合作地位如何变化,均承诺对乙方未偿还甲方不良贷款本息合计2000万元之未偿还部分承担连带责任保证。
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  2005年11月30日,南中公司(甲方)与胜达公司、成达公司、庄明耀(乙方)签订《合同书》,约定:明耀公司与甲方于2005年11月19日签订了《合同书》,其中约定明耀公司向甲方借款7000万元。为确保甲方的借款能及时得到偿还,乙方各方共同为明耀公司上述全部债务提供连带责任保证担保。甲方对乙方及其相关企业对农业银行厦门市分行、厦门市鹭岛信用社本息合计4000万元借款提供了连带责任担保。现乙方各方自愿共同为甲方所提供的上述担保提供连带责任反担保。
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  2005年12月7日,明耀公司董事庄明耀、蔡明达、陈自强、蔡灿煌参加会议并形成《会议纪要》,明确:1、立即安排明耀公司公章、财务章及相关文件、资料的移交,由庄明耀负责中融公司项目相关文件、资料原件的移交;2、立即安排拟定明耀公司公章管理规定;3、立即安排拟定明耀公司资金使用管理规定;3、明耀公司管理机构由凯必特公司制定;4、立即启动北京“朗香公寓”项目的拆迁,着手该项目的设计和销售策划。
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  2005年12月28日,中融公司缴纳地价款6324.5万元。2006年3月28日,中融公司缴纳地价款相应契税1897350元。诉讼中,各方当事人均确认中融公司至今尚未取得土地使用权证书。
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  2007年5月28日,凯必特公司致函明耀公司董事会及董事长庄明耀;6月6日,凯必特公司致函明耀公司监事王磊;6月13日,凯必特公司致函明耀公司股东中融公司、成达公司、胜达公司;主要内容均为:我司自2005年11月受让明耀公司50%股权成为明耀公司股东已有一年半的时间,但这一年半的时间里明耀公司未见任何经营,也未见任何发展计划。2005年11月我司应明耀公司及明耀公司其他股东的要求,协调南中公司借款7000万元给明耀公司用于缴交A-5地块地价款,借款300万元给明耀公司用于日常开支等。借款至今已一年半,而项目除缴交地价款、我司负责完成了项目设计方案外无任何实质性进展。现南中公司已向明耀公司催告还款,且近期中融公司还收到国土局的通知,要求将该项目一直闲置未开发建设的情况书面报告给国土局。情况紧急,我司作为明耀公司50%股权的股东郑重通知全体股东召开临时股东会。
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  2007年7月16日,凯必特公司致函成达公司、胜达公司、庄明耀,要求三方将明耀公司与中融公司签订的关于将A-5地块转让给明耀公司开发建设的协议、合同等合法转让文件及与项目有关的文件、资料等立即移交给凯必特公司。
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  同日,南中公司致函中融公司,询问中融公司是否与明耀公司签订了关于将A-5地块项目转让给明耀公司开发建设的相关协议、合同等文件;明耀公司是否向A-5地块项目投入4000万元征地拆迁费用;成达公司、胜达公司、庄明耀是否向A-5地块项目投入征地拆迁费用。
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  2007年7月18日,中融公司回函南中公司称:中融公司没有直接与明耀公司签订关于将A-5地块项目转让给明耀公司开发建设的协议。
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  2007年10月18日,中融公司回函南中公司称:中融公司没有与明耀公司签订过关于将A-5地块项目转让给明耀公司开发建设的协议,但是分别与成达公司、胜达公司签订过协议书及补充协议书且于2000年7月8日出具过《关于将宣武区棉花片危改区A-5项目地块土地使用权提供给明耀公司开发建设的确认函》。明耀公司、成达公司、胜达公司、庄明耀没有向棉花片危改区A-5项目地块投入过4000万元征地拆迁费用。
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  2008年2月21日,明耀公司致函中融公司、南中公司,将明耀公司对中融公司享有的债权(7000万元款项本金及利息)全部转让给南中公司,由南中公司直接向中融公司主张权利。
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  2008年3月,南中公司以返还不当得利为由,向北京市第一中级人民法院起诉中融公司,请求判令中融公司偿还7000万元;偿付上述款项之利息至全部款项还清之日止。北京市第一中级人民法院于2008年9月28日作出(2008)一中民初字第4926号民事判决书,判决:一、北京中融物产有限责任公司于判决生效后三十日内,返还厦门南中投资有限公司7000万元;二、北京中融物产有限责任公司自2005年11月30日起承担占有7000万元期间的银行利息至本金还清时为止,利率按中国人民银行同期银行贷款利率计算。
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  南中公司、中融公司均不服一审判决,分别向北京市高级人民法院提起上诉。经调解,当事人自愿达成和解。北京市高级人民法院于2009年5月15日向双方送达(2009)高民终字第1818号民事调解书,调解内容为:一、北京中融物产有限责任公司返还厦门南中投资有限公司8637万元;其中,自调解书生效后十日内给付厦门南中投资有限公司900万元,自调解书生效后三个月内给付厦门南中投资有限公司3000万元(该笔款项利息自二○○九年五月十五日起按月利率百分之一计算),自调解书生效后六个月内给付厦门南中投资有限公司4737万元(该笔款项利息自二○○九年五月十五日起按月利率百分之一计算)及调解书约定的所有利息。二、北京中融物产有限责任公司在向厦门南中投资有限公司返还前款全部款项本息前,不得处置或变卖其财产,如在返还款项期间确有需要而处置或变卖财产,所得款项应优先用于支付给厦门南中投资有限公司。三、北京中融物产有限责任公司如违反上述任何约定,厦门南中投资有限公司有权要求北京中融物产有限责任公司立即返还全部款项及按本协议约定北京中融物产有限责任公司应向厦门南中投资有限公司支付的所有利息,并可向法院申请强制执行。四、一审案件受理费五十二万一千四百九十五元,由厦门南中投资有限公司负担二十六万零七百四十七元五角(已交纳),由北京中融物产有限责任公司负担二十六万零七百四十七元五角(于收到调解书后七日内交纳)。二审案件受理费三十一万五千七百一十四元八角二分,由厦门南中投资有限公司负担十五万七千八百五十七元四角一分(于收到调解书后七日内交纳),由北京中融物产有限责任公司负担十五万七千八百五十七元四角一分(已交纳)。
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  成达公司、胜达公司认为,南中公司从中融公司处取得8637万元调解案款,损害了明耀公司的权益,依据成达公司、胜达公司在明耀公司所占股份情况,成达公司、胜达公司直接损失分别为2159.25万元(8637万元×25%)、431.85万元(8637万元×5%)。南中公司、凯必特公司认为,8637万元调解案款的性质属于返还7000万元借款的本息,不属于抽逃出资,不同意成达公司、胜达公司、庄明耀的损失主张。
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  2009年,南中公司以担保追偿权纠纷为由,向福建省厦门市中级人民法院(以下简称厦门中院)起诉成达公司、胜达公司、庄明耀,请求判令成达公司偿还南中公司为其代偿厦门市鹭岛农村信用合作社借款合计200万元及其利息,胜达公司和庄明耀对成达公司的上述债务承担连带清偿责任,成达公司、胜达公司、庄明耀共同承担全部诉讼费及南中公司为此聘请之律师费5万元。厦门中院于2010年8月20日作出(2009)夏民初字第572号民事判决书,判决:一、成达公司于判决生效之日起十日内偿还南中公司200万元及该款自2005年12月31日至判决确定的付款之日的利息;二、胜达公司、庄明耀对上述债务承担连带清偿责任;三、成达公司、胜达公司、庄明耀于判决生效之日起十日内偿还南中公司律师代理费5万元。诉讼中,南中公司、成达公司、胜达公司、庄明耀确认该判决已生效,且庄明耀未执行该判决。
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  2009年,南中公司另案仍以担保追偿权纠纷为由,向厦门中院起诉成达公司、胜达公司、庄明耀,请求判令成达公司、胜达公司、庄明耀偿还南中公司代偿的农业银行厦门市分行借款合计200万元及其利息,成达公司、胜达公司、庄明耀承担连带清偿责任,成达公司、胜达公司、庄明耀共同承担全部诉讼费及南中公司为此聘请之律师费。厦门中院于2010年8月23日作出(2009)夏民初字第573号民事判决书,判决:一、成达公司、胜达公司、庄明耀于判决生效之日起十日内偿还南中公司200万元及该款自2005年12月31日至判决确定的付款之日的利息;二、成达公司、胜达公司、庄明耀于判决生效之日起十日内偿还南中公司律师代理费5万元;三、成达公司、胜达公司、庄明耀对上述债务承担连带清偿责任。诉讼中,南中公司、成达公司、胜达公司、庄明耀确认该判决已生效,且庄明耀未执行该判决。
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  诉讼中,庄明耀未能证明其所诉400万元的损失。
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  成达公司、胜达公司、庄明耀提交厦门中天会计师事务所有限公司于2008年3月8日作出的厦中天专审[2008]字第009号《专项审计报告》,该报告审计了明耀公司1999年9月至2007年12月的管理费用、财务费用支出情况。明耀公司1999年9月至2005年11月费用支出合计10507818.03元,2005年12月至2007年费用支出合计9724056.74元。成达公司、胜达公司依据该报告及其于2005年11月前后在明耀公司所占股份变化情况,欲证明成达公司、胜达公司直接损失分别为8735705元(10507818.03元×60%+9724056.74元×25%)、2587766元(10507818.03元×20%+9724056.74元×5%)。南中公司、凯必特公司认为管理财务费是明耀公司正常运营成本,不同意成达公司、胜达公司、庄明耀损失主张。南中公司、凯必特公司同时认为依据该报告审计能够证明,明耀公司于2005年11月19日各方签订《11.19协议书》前,成达公司、胜达公司、庄明耀未向涉案项目投入4000万元征地拆迁费用。成达公司、胜达公司、庄明耀未能证明向涉案项目投入4000万元征地拆迁费用的事实。
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  成达公司、胜达公司、庄明耀提交北京中瑞诚联合会计师事务所于2007年1月19日出具的《出让土地使用权价值评估项目资产评估报告书》,该报告评估结论:涉案地块在评估基准日2006年12月31日的评估价值为70664.1万元。成达公司、胜达公司依据该报告主张:“扣除2006年的2.2亿拆迁费用,履行《11.19协议书》的可期待利润为48664.1万元”,因成达公司、胜达公司分别持有明耀公司股份为25%和5%,故其期待利益分别为12166.025万元(48664.1万元×25%)与2433.205万元(48664.1万元×5%)。鉴于此,成达公司、胜达公司请求判决南中公司、凯必特公司连带赔偿成达公司合同履行后可期待利益损失1亿元,连带赔偿胜达公司合同履行后可期待利益损失1000万元。南中公司、凯必特公司认可《出让土地使用权价值评估项目资产评估报告书》,但认为成达公司、胜达公司、庄明耀根本性违反各方于2005年11月19日签订的《11.19协议书》导致《11.19协议书》无法继续履行,法院不应支持成达公司、胜达公司、庄明耀相关请求。
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  上述事实,有中融公司、胜达公司、成达公司签订的《协议书》、《补充协议书》,《北京市国有土地使用权出让合同》,明耀公司、胜达公司、成达公司、庄明耀、凯必特公司、南中公司签订的《11.19协议书》,明耀公司与南中公司签订的《合同书》,《关于股权转让价格的约定》,厦门市鹭岛农村信用合作社、成达公司、胜达公司、厦门象屿保税区成达进出口贸易有限公司、厦门和顺达经贸有限公司、庄明耀、明耀公司、南中公司、凯必特公司签订的《协议书》,农业银行厦门市分行、成达公司、胜达公司、厦门万发达贸易有限公司、厦门鹭达贸易有限公司、厦门象屿保税区成达进出口贸易有限公司、庄明耀、明耀公司、南中公司、凯必特公司签订的《协议书》,南中公司与胜达公司、成达公司、庄明耀签订的《合同书》,《会议纪要》,北京市第一中级人民法院(2008)一中民初字第4926号民事判决书,北京市高级人民法院(2009)高民终字第1818号民事调解书,福建省厦门市中级人民法院(2009)夏民初字第572号民事判决书、(2009)夏民初字第573号民事判决书,厦门中天会计师事务所有限公司[2008]字第009号《专项审计报告》,北京中瑞诚联合会计师事务出具的《出让土地使用权价值评估项目资产评估报告书》,往来函件,资金往来凭证及各方当事人庭审陈述等证据在案证明。
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  一审法院认为:涉案当事人签订的各份《协议书》、《合同书》、《会议纪要》等均系真实意思表示,不违反法律、法规强制性规定,合法有效。以《11.19协议书》为核心的一系列协议是对北京市原宣武区棉花片A-5地块危改项目进行房地产开发,对此涉案当事人均无异议。
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  在我国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、房地产交易,实施房地产管理,应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)。该法于1994年颁布,于2009年第二次修正。本案各方当事人开发北京市原宣武区棉花片A-5地块危改项目,应当遵守《城市房地产管理法》相关规定。
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  案外人中融公司是棉花片A-5地块的建设方。《城市房地产管理法》第三十九条规定:以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。中融公司、胜达公司、成达公司于1999年1月16日签订《协议书》,约定A-5地块前期拆迁及启动资金约为1亿元至1.2亿元,中融公司负责筹资2000万元,胜达公司、成达公司共同出资8000万元至1亿元。对A-5地块后续开发,中融公司、胜达公司、成达公司为尚未成立的项目公司(明耀公司)设定了向国内外融资义务,同时约定,中融公司继续完成工程规划设计的前期准备工作,胜达公司、成达公司要筹集后续建设资金、组织全部建设工作。中融公司、胜达公司、成达公司于2005年5月27日签订《补充协议书》,进一步确定了胜达公司、成达公司融资义务等。
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  本案的争议焦点:1、谁是《11.19协议书》的违约方。2、谁享有《11.19协议书》的解除权。3、若《11.19协议书》解除,涉案的担保或反担保义务是否直接解除。
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  关于胜达公司、成达公司、庄明耀请求依法判令“南中公司、凯必特公司履行合同义务不符合《11.19协议书》之约定并承担违约责任”一节,涉及第一个争议焦点。
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  首先,审查《11.19协议书》主要条款,归纳核心内容,明确合同目的:
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  明耀公司(甲方)、胜达公司(乙方1)、成达公司(乙方2)、(乙方1、乙方2以下合称乙方)、庄明耀(丙方)、凯必特公司(丁方)、南中公司(戊方)于2005年11月19日签订《协议书》。此时,胜达公司、成达公司共持有明耀公司80%股权,庄明耀为明耀公司法定代表人。
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  就《11.19协议书》第一条甲、乙、丙三方的声明和保证。
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  1、明耀公司、胜达公司、成达公司、庄明耀通过声明、保证、项目情况披露:涉案A-5地块危改项目在中融公司名下,只要明耀公司支付给中融公司该项目用地、开发权转让款及股权转让款总共合计6000万元,中融公司即将该项目过户给明耀公司或指定的单位。2、明耀公司的注册资本金为3750万元。明耀公司对外所负债务情况为:已为胜达公司、成达公司及其他公司的1.28亿元的借款提供连带责任担保。3、明耀公司、胜达公司、成达公司、庄明耀称:“明耀公司在本协议签订前已投入征地拆迁费用4000万元”。预估取得用地所需资金4.4亿元,建设费用2.5亿元。4、明耀公司、胜达公司、成达公司、庄明耀负责协调中融公司,办理涉案项目过户及中融公司在明耀公司的20%股权过户。
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  就《11.19协议书》第二条合作开发建设朗香公寓项目。
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  1、凯必特公司促成南中公司借款7000万元给明耀公司,用于缴纳地价款。2、凯必特公司促成南中公司为胜达公司、成达公司及其他公司的4000万元借款提供连带责任保证。3、胜达公司、成达公司、庄明耀为上述7000万元借款提供担保,为上述4000万元借款提供反担保。4、凯必特公司以100万元从胜达公司、成达公司购买明耀公司50%的股权。5、项目开发及利润分配的两种模式。第一种开发模式:用前述7000万元借款缴纳全部土地使用权出让金后,直接转让涉案项目。项目转让所得款项在还债后,分配利润(胜达公司及成达公司分得60%,凯必特公司分得40%)。第二种开发模式:自行开发涉案项目。(1)土地取得成本由胜达公司、成达公司负责包干,自负盈亏。具体包括:该项目地价款、征地费用、拆迁费用、拆除费用、安置费用、补偿费用、配套费、契税、及至该项目完成“三通一平”所发生的全部费用、银行贷款利息,并且包括支付给中融公司的该项目用地、开发权转让款及股权转让款共计6000万元,以及凯必特公司被工商核准登记为明耀公司股东之前明耀公司所发生的所有费用和成本。(2)项目建设成本:除上述约定的土地取得成本之外,在凯必特公司被工商核准登记为明耀公司的股东后,该项目的建设及营销、管理、办公等其他所有费用按实际发生计算,纳入该项目的开发成本。(3)还债后,视是否向凯必特公司借款,分配利润。
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  就《11.19协议书》第四条担保条款。
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  1、庄明耀为明耀公司、胜达公司、成达公司就本协议的责任义务提供连带责任保证。2、胜达公司、成达公司、庄明耀为明耀公司偿还南中公司7000万元借款本息的义务责任提供连带责任保证。
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  《11.19协议书》的合同目的是:依据《城市房地产管理法》第三十九条规定的条件,由明耀公司从中融公司处受让涉案项目。进行最低限度的投资,实现第一种开发模式后盈利;或自行开发,实现第二种开发模式后盈利。
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  其次,审查当事人履行《11.19协议书》的情况:
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  一、胜达公司、成达公司、庄明耀的履约情况。
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  1、诉讼中,胜达公司、成达公司、庄明耀不能证明在签订《11.19协议书》前已经向涉案项目投入4000万元征地拆迁费用的事实。2、胜达公司、成达公司依约定,已将明耀公司50%的股权转让给凯必特公司并变更工商登记。3、胜达公司、成达公司、庄明耀依约定,为前述7000万元借款提供了担保,为前述4000万元借款提供了反担保。4、第一种开发模式明显与《城市房地产管理法》第三十九条规定不符,实际无法履行。实践中,当事人亦未依第一种开发模式寻找其他合伙人。5、胜达公司、成达公司、庄明耀未完成第二种开发模式中包干土地取得成本的义务。
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  二、凯必特公司的履约情况。
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  1、凯必特公司已促成南中公司借款7000万元给明耀公司,用于缴纳地价款。2、凯必特公司已促成南中公司为胜达公司、成达公司及其他公司4000万元借款提供连带责任保证。3、凯必特公司已支付100万元,从胜达公司、成达公司购买明耀公司50%的股权并变更工商登记。4、第一种开发模式明显与《城市房地产管理法》第三十九条规定不符,实际无法履行。实践中,当事人亦未依第一种开发模式寻找其他合伙人。
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  三、南中公司的履约情况。
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  1、南中公司借款7000万元给明耀公司,用于缴纳地价款。2、为前述胜达公司、成达公司及其他公司4000万元借款提供连带责任保证。3、2008年3月,南中公司以返还不当得利为由向一中院另案起诉中融公司,请求偿还7000万元及利息。2009年5月15日,于本院二审诉讼中调解:中融公司返还南中公司8637万元等。
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  第三,纵观当事人的合同约定及履行情况,一审法院认定:
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  1、明耀公司尚未合法拥有涉案项目用地及项目开发权。通过当事人预估,涉案A-5地块危改项目开发投资总额应不低于6.9亿元(4.4亿元+2.5亿元),其25%为1.725亿元(含土地使用权出让金)。依据《城市房地产管理法》相关规定,当事人应当知道涉案项目还需至少再投入1.725亿元并在取得土地使用权证书之后,明耀公司才可能会“合法拥有涉案项目用地及项目开发权”。2、当事人均未寻找其他合伙人,从未试图按第一种开发模式直接转让涉案项目。为实现合同目的,当事人实际选择履行第二种开发模式。3、第二种开发模式中当事人履行合同义务的先后顺序。依据房地产开发进程,显然是胜达公司、成达公司要先履行取得土地(地价款、征地、拆迁、拆除、安置、配套费、契税、“三通一平”、支付中融公司6000万元等等)的合同义务,然后凯必特公司才能履行建设(建筑物基础、主体、内外装修的建设施工等等)及营销(预售商品房需取得预售许可证等后)的合同义务。在胜达公司、成达公司未完成合同义务前,凯必特公司无需亦无法再投资。4、胜达公司、成达公司未履行合同的核心义务。胜达公司、成达公司未实质对涉案项目进行投资。胜达公司、成达公司未完成对于土地取得成本的包干义务,直接导致未达到《城市房地产管理法》第三十九条规定的两个转让条件:(1)支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(2)完成开发投资总额的25%以上。涉案项目无法从中融公司转让到明耀公司,亦无法完成开发。5、南中公司给明耀公司7000万元的性质是借贷关系,不是南中公司或凯必特公司对涉案项目的投资款,不承担开发风险。南中公司不是明耀公司股东,不参与经营,不享受开发利润。南中公司借款7000万元给明耀公司,用于缴纳地价款。这使得中融公司交纳了地价款后,则有可能取得土地使用权证书,就能达到《城市房地产管理法》第三十九条规定的转让条件之一。6、胜达公司、成达公司完成包干土地取得成本义务的合理时间及最低限度。依据《城市房地产管理法》)第二十六条规定,依据北京市国土资源局(出让方)与中融公司(受让方)于2004年8月30日签订的《北京市国有土地使用权出让合同》约定:超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,按土地使用权出让金的20%向出让方缴纳土地闲置费;满二年未动工开发的,出让方(北京市国土资源局)可以无偿收回土地使用权。胜达公司、成达公司未能于2006年8月30日前对涉案项目投资,未使涉案项目动工开发。因胜达公司、成达公司未达到投资开发的最低限度,使得涉案土地使用权自2006年8月30日起,开始面临被北京市国土资源局无偿收回的风险。明耀公司与南中公司于2005年11月19日签订《合同书》,约定:明耀公司向南中公司借款7000万元整,用以缴交“朗香公寓”项目的第一期地价款、配套费及其他相关费用。明耀公司应最迟不超过合同签订之日起两年内按本合同约定的还款金额向南中公司还清。庄明耀作为明耀公司代表在该合同中签字。“第一期地价款、配套费及其他相关费用”属于土地取得成本,是胜达公司、成达公司投资义务。庄明耀为胜达公司、成达公司的责任义务提供连带责任保证。胜达公司、成达公司应于2007年11月19日前完成包干土地取得成本义务中“第一期地价款、配套费及其他相关费用”。故“第一期地价款、配套费及其他相关费用”是胜达公司、成达公司完成土地取得成本义务的最低限度,而“2007年11月19日前”是胜达公司、成达公司完成土地取得成本义务的最低限度的合理时间。7、胜达公司、成达公司与中融公司关系。中融公司(甲方)、胜达公司(乙方)、成达公司(丙方)于2005年5月27日签订《补充协议书》,约定:乙、丙两方承诺,自首笔7000万元融资款到位后,最长不超过9个月,将用于拆迁和七通一平的2.2亿元融取到位。届时若不能将融资款到位,乙、丙两方承诺向甲方支付总计6000万元的项目补偿利润。该补偿性利润在2006年6月底前分期支付完毕。2005年11月30日,南中公司将借款7000万元支付至凯必特公司账户。同日,凯必特公司将7000万元支付至明耀公司账户。2005年12月28日,中融公司缴纳地价款6324.5万元。2006年3月28日,中融公司缴纳地价款相应契税1897350元。依据胜达公司、成达公司提供的证据,胜达公司、成达公司未能将2.2亿元融取到位,亦未在2006年6月底前向中融公司支付总计6000万元的项目补偿利润。8、凯必特公司催告成达公司、胜达公司、庄明耀履行《11.19协议书》。2007年5月28日、6月6日、6月13日、7月16日,凯必特公司通过各种途径、方式催告成达公司、胜达公司、庄明耀履行《11.19协议书》。9、中融公司于2007年7月18日开始,陆续函告南中公司:中融公司没有与明耀公司签订过关于将A-5地块项目转让给明耀公司开发建设的协议,但是分别与成达公司、胜达公司签订过协议书及补充协议书且于2000年7月8日出具过《关于将宣武区棉花片危改区A-5项目地块土地使用权提供给明耀公司开发建设的确认函》。明耀公司、成达公司、胜达公司、庄明耀没有向棉花片危改区A-5项目地块投入过4000万元征地拆迁费用。10、2008年3月,南中公司向一中院起诉中融公司,要求偿还7000万元及利息等。此时,胜达公司、成达公司仍未能完成投资,甚至未使涉案项目开始动工开发。2009年5月15日,南中公司与中融公司二审诉讼中调解,由中融公司返还南中公司8637万元等。11、《11.19协议书》签订时,明耀公司的注册资本金虽为3750万元,但明耀公司已为胜达公司、成达公司及其他公司1.28亿元的借款提供了连带责任担保。明耀公司、胜达公司、成达公司、庄明耀不实陈述:“明耀公司在本协议签订前已投入征地拆迁费用4000万元”。凯必特公司在明耀公司未实质取得棉花片危改区A-5项目开发权的情况下,支付100万元,从胜达公司、成达公司购买明耀公司50%的股权并变更工商登记。
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  综上,一审法院认为:在《11.19协议书》签订前,成达公司、胜达公司、庄明耀没有向棉花片危改区A-5项目地块投入4000万元征地拆迁费用。在《11.19协议书》履行过程中,成达公司、胜达公司、庄明耀未能完成投资义务,致使合同目的不能实现,属于根本违约。凯必特公司、南中公司按步骤完成了《11.19协议书》中约定的合同义务,并无不当。成达公司、胜达公司、庄明耀请求依法判令南中公司、凯必特公司履行合同义务不符合《11.19协议书》之约定的诉讼请求,缺乏事实依据,不予支持。
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  关于胜达公司、成达公司、庄明耀请求依法判令“解除《11.19协议书》”一节,涉及第二个争议焦点。成达公司、胜达公司、庄明耀作为根本违约方,无权利要求解除《11.19协议书》。鉴于,南中公司、凯必特公司作为遵守合同方同意解除《11.19协议书》,明耀公司作为合同一方亦同意解除《11.19协议书》,一审法院认为《11.19协议书》应当予以解除。
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  成达公司、胜达公司、庄明耀作为根本违约方,请求依法判令南中公司、凯必特公司承担违约责任,赔偿直接损失、可期待利益的相应诉讼请求,缺乏法律依据,不予支持。
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  关于胜达公司、成达公司、庄明耀请求依法判令“明确原告为被告南中公司、凯必特公司承担担保义务予以解除”一节,涉及第三个争议焦点。诉讼中,成达公司、胜达公司、庄明耀确认要求解除担保及反担保义务所涉及的合同仅为以下三份:1、2005年11月29日,厦门市鹭岛农村信用合作社(甲方)、成达公司、胜达公司、厦门象屿保税区成达进出口贸易有限公司、厦门和顺达经贸有限公司、庄明耀(共同乙方)、明耀公司(丙方)、南中公司(丁方)、凯必特公司(戊方)签订的《协议书》。2、2005年11月30日,农业银行厦门市分行(甲方)、成达公司、胜达公司、厦门万发达贸易有限公司、厦门鹭达贸易有限公司、厦门象屿保税区成达进出口贸易有限公司、庄明耀(共同乙方)、明耀公司(丙方)、南中公司(丁方)、凯必特公司(戊方)签订的《协议书》。3、2005年11月30日,南中公司(甲方)与胜达公司、成达公司、庄明耀(乙方)签订的《合同书》。一审法院认为,前述三份合同不是《11.19协议书》的从合同,《11.19协议书》解除后,不直接导致该三份合同中担保或反担保义务解除。成达公司、胜达公司、庄明耀相应诉讼请求,缺乏法律依据,本院不予支持。前述三份合同涉及了案外人权益,成达公司、胜达公司、庄明耀可依据相应法律关系另行解决纠纷。
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  综上所述,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十四条第一款第四项,《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定,判决:一、明耀公司、成达公司、胜达公司、庄明耀、南中公司、凯必特公司于2005年11月19日签订的《协议书》解除;二、驳回成达公司、胜达公司、庄明耀其他诉讼请求。
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  庄明耀不服一审判决,向本院提起上诉,请求撤销一审判决第二项,改判解除庄明耀的担保责任,由南中公司、凯必特公司对《11.19协议》承担违约责任,由南中公司赔偿庄明耀直接损失400万元并由凯必特公司承担连带责任。案件受理费和保全费用均由被上诉人承担。理由是:
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  一、一审法院程序违法。在南中公司起诉中融公司不当得利一案的合议庭,包括本案合议庭的两名成员,该案是造成庄明耀损失的基础法律事实,属于合议庭成员与本案当事人之间存在其他利害关系,应当回避而未回避。二、一审判决认定事实错误。1、一审法院认定在《11.19协议书》签订前,明耀公司、成达公司、胜达公司、庄明耀没有向棉花片区危改区A-5项目投入4000万元的征地费用是错误的。合同双方在《11.19协议书》第二条第4项第1款中已经确认,征地费用4000万元,明耀公司在本协议签订前已投入。这笔投入体现在投入明耀公司的注册资金3750万元,南中公司、凯必特公司接管明耀公司后2008年3月8日委托厦门中天会计师事务所做出的《专项审计报告》记载,从1999年到2005年12月胜达公司、成达公司投入的费用约2000万元,加上A5地块前期拆迁沿街马路总拆迁费约1400万左右,再加上部分费用没有发票的费用。2、认定应由胜达公司和成达公司承担2.2亿元资金投入无合同依据,《11.19合作协议》上并没有约定由成达公司和胜达公司承担筹措22000万资金来投入拆迁。3、认定因胜达公司和成达公司原因致使明耀公司不能完成项目转让也是错误的。2006年4月28日,明耀公司和中融公司、成达公司、胜达公司同时发函给农业银行厦门分行和厦门市鹭岛农村信用合作社,作了关于延迟办理A5地块项目地土地使用权证的说明函件。此时明耀公司的经营管理由被上诉人负责,说明南中公司和凯必特公司是同意中融公司延期办理的。4、一审法院认定给明耀公司7000万的性质是借贷关系是错误的。以借款为保底条款投资合作的方式早已被1990年《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》司法解释所否定。最高法院在(2009)民一终字第42号判决指出,“南中公司(即本案蔡明达方)与农联社签订11.29协议及借款合同、补充协议前,其控股子公司凯必特公司仅以100万元受让价,取得了以12475.75万元才能取得的明耀公司50%的股权,成为最大股东,其向农联社借款及承诺为胜达公司等贷款担保,是为了履行其与胜达公司等签订11.19协议的义务,也就是为了合作开发北京中融广场朗香公寓项目”。这说明,南中公司控制子公司凯必特公司用100万受让价取得了本该以12475.75元才能取得的明耀公司50%的股权,成为最大的股东,其向农联社借款及承诺为胜达公司等担保,是为了履行其与胜达公司等签订《11.19协议书》约定的义务,也就是为了合作开发郎香公寓的需要。南中公司履行借款形式的7000万属于投资款,不是纯粹的借款。5、庄明耀所有的担保义务均是为了履行合作开发房地产协议的义务,在《11.19协议书》解除情况下,上诉人依据《11.19协议书》中承担的担保义务应当一并解除。
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  南中公司和凯必特公司共同答辩称:一审判决认定事实清楚,适用法律正确。一、本案的上诉人是庄明耀,成达公司和胜达公司在一审中的诉求不属本案二审审理范围。庄明耀在成达公司和胜达公司立场上发表的主张应不予审理。二、法官不能参与同一案件的不同程序的审理,本案与南中公司和中融公司之间的返还不当得利纠纷是当事人和案由均不同的两个案件,一审程序合法,庄明耀的主张不能成立。三、成达公司和胜达公司、庄明耀是合作协议的根本违约方。1、庄明耀等未投入4000万元征地拆迁费用,构成违约。庄明耀等在《11.19协议书》中关于投入征地拆迁费用的承诺属于单方承诺,不是合同双方确认的事实。该承诺与事实严重不符。庄明耀称明耀公司的注册资金3750万元就是用于征地拆迁的费用,没有法律依据。其所称的审计报告中的各项花费中,没有一项是征地拆迁费用。中融公司在2007年7月18日的复函中也表示,庄明耀、明耀公司、胜达公司、成达公司均未支付过4000万元征地费用。2、明耀公司取得项目的土地使用权和开发权是双方合作的前提和基础,庄明耀等没有确保明耀公司取得项目的土地使用权和开发权,导致《11.19协议书》不能履行,构成违约,导致不可能进行后续开发,合同目的无法实现。四、南中公司向明耀公司出借7000万元,借款关系明确,得到各方确认并实际履行完毕,7000万元的性质不是投资款。南中公司在借款到期后收回借款是维护自身权益,不违反协议和法律。五、《11.19协议书》之外的借款协议、担保协议都是独立的法律关系,还涉及厦门农信社和厦门农行等案外人的权利义务,不属于《11.19协议书》的从合同。《11.19协议书》解除后,胜达公司、成达公司、庄明耀的相关担保和反担保义务不能解除。一审法院对此认定事实清楚,适用法律正确。六、庄明耀等在《11.19协议书》中承诺明耀公司拥有本案所涉项目用地和开发权、明耀公司已经投入征地拆迁费用4000万元等,无一兑现,有诈骗嫌疑。庄明耀所称的损失没有发票等证据证明。其提出凯必特公司低价取得明耀公司股权的说法也不能成立,凯必特公司以100万元取得明耀公司50%的股权是基于凯必特公司履行了促使南中公司借款的融资义务以及促使南中公司为胜达公司和成达公司欠款承担连带责任保证的义务等对等条件。对此,胜达公司、成达公司和凯必特公司签订的《关于股权转让价格的约定》中有明确记载。根据《11.19协议书》第一条第一款第2项的记载,明耀公司当时负债累累,股权价值极低,不存在低价取得高价股权的问题。
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  本院确认一审查明的案件事实。
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  本院认为:庄明耀的上诉理由不能成立,其上诉请求应予驳回。
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  一、一审法院判决解除《11.19协议书》是正确的。本案是合资、合作开发房地产合同纠纷。案涉项目的开发经营权属于案外人中融公司,该公司拥有涉案土地的《北京市城镇建设用地批准书》,签订了《北京市国有土地使用出让合同》,缴纳了地价款及相关契税,但没有取得土地使用权证书。因明耀公司资金周转困难,无资金开发项目,明耀公司、胜达公司、成达公司、庄明耀与凯必特公司和南中公司签订了《11.19协议书》,使明耀公司因此从南中公司获得7000万元借款用来缴纳第一期地价款、配套费,南中公司亦为胜达公司和成达公司的4000万元借款提供了连带责任担保。地价款和配套费缴纳后,成达公司、胜达公司和凯必特公司约定了两种开发方案,即转让项目和自行开发。《11.19协议书》明确,7000万元是南中公司提供的借款,不是投资。明耀公司与南中公司通过同日签订的《合同书》约定的还款期限是自当年11月19日起两年。根据约定,在南中公司2005年11月30日依约提供7000万元借款和担保之后,无论进行开发还是项目转让,由明耀公司实际取得项目用地使用权和开发权并在半年内取得2.2亿元款项完成征地拆迁和补偿安置都是合同继续履行的前提条件。但庄明耀、胜达公司、成达公司、明耀公司均未完成前述合同义务。中融公司亦否认其与明耀公司签订过项目转让的协议,并表示庄明耀、胜达公司、成达公司、明耀公司均没有投入过拆迁费用。一审判决认定,成达公司、胜达公司和庄明耀未在约定的合理时间内完成投资义务、致使合同目的不能实现,属于根本违约,遂判决解除《11.19协议书》,并无不当。
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  二、庄明耀的上诉理由不能成立。首先,中融公司在给南中公司的回函中表示,庄明耀、胜达公司、成达公司、明耀公司均没有投入过4000万元拆迁费用,结合本案讼争项目并未如约开发的事实,可以认定,《11.19协议书》关于“已经投入征地费用4000万元”的表述不真实。庄明耀所称的明耀公司注册资金3750万元不是拆迁费用。厦门中天会计师事务所作《专项审计报告》记载的是明耀公司管理费用和财务费用,不能证明庄明耀所称的拆迁费用实际发生。庄明耀所称的其他投入,也没有证据能够证明。其次,筹措22000万资金投入拆迁,是庄明耀、胜达公司、成达公司、明耀公司订约时在项目情况披露部分中对南中公司和凯必特公司的承诺。一审判决认定庄明耀、胜达公司和成达公司没有完成投资义务亦无不当。即使如庄明耀所称,2006年4月28日,明耀公司和中融公司、成达公司、胜达公司曾经发函给农业银行厦门分行和厦门市鹭岛农村信用合作社说明土地使用权证延期的情况,也不能表明庄明耀、胜达公司、成达公司、明耀公司据此可以免除《11.19协议书》约定的投资义务。再次,南中公司向明耀公司借款,符合《11.19协议书》的约定,亦有南中公司与明耀公司的《合同书》为佐证。庄明耀所提及的本院(2009)民一终字第42号判决的内容,并非二审判决的认定,而是该判决文书引述的该案一审判决的主文部分。这部分内容也不能表明本案所涉的7000万元借款是南中公司的投资。最后,庄明耀所负的担保义务并非针对《11.19协议书》,而是针对独立于该协议的其他三份合同。一审法院认为《11.19协议书》解除后,并不导致该三份合同中担保或反担保义务的解除是正确的。庄明耀认为其担保义务系依据《11.19协议书》产生,没有事实依据,本院不予支持。
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  三、一审法院审理本案的程序并无不当。一审法院审理本案的合议庭成员并非已经参与过本案审理的审判人员。(2009)高民终字第1818号南中公司起诉中融公司不当得利一案与本案并非同案,虽然两案涉及的事实有联系,但分属不同的法律关系,本案合议庭成员参与过彼案审理,并不构成在本案回避的法定事由,庄明耀关于一审法院审理本案的两名审判人员应当回避的主张不能成立,本院不予支持。
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  综上,庄明耀的上诉理由不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:
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  驳回上诉、维持原判。
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  二审案件受理费38800元,由庄明耀负担。
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  本判决为终审判决。
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  审判长陆效龙审判员杨兴业审判员奚向阳
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  二〇一六年十二月二十八日
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  书记员许英林
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